Wohnen

Aus Nachhaltigkeitspolitik
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Österreicher beim Wohnungseigentum an vorletzter Stelle in der EU

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Personen, die im Eigenheim leben in Prozent & Rang unter den EU-Staaten[1]


In Österreich wohnen rund 55 Prozent im Eigenheim. Das ist deutlich weniger als der EU-Durchschnitt von 69,3 Prozent.[1]

Die Österreicher liegen beim Wohnungs- und Hauseigentum nur an vorletzter Stelle unter den 28 EU-Staaten. Noch schlechter liegt nur noch Deutschland, wo 51,7 Prozent in einem Eigenheim wohnen, in der Alpenrepublik sind es mit 55,0 Prozent etwas mehr. Der EU-Durchschnitt liegt laut Eurostat bei 69,3 Prozent. Spitzenreiter ist Rumänien mit 96,0 Prozent. Hinter Rumänien folgen Litauen (90,3 Prozent), Kroatien (90,1 Prozent), Slowakei (89,5 Prozent) und Ungarn (86,3 Prozent). Über dem EU-Durchschnitt liegen noch Polen (83,4 Prozent), Bulgarien (82,3 Prozent), Estland und Malta (je 81,4 Prozent), Lettland (80,9 Prozent), Tschechien (78,2 Prozent), Spanien (77,8 Prozent), Portugal (75,2 Prozent), Slowenien (75,1 Prozent), Griechenland (73,9 Prozent), Zypern (72,5 Prozent), Finnland (71,6 Prozent) und Belgien (71,3 Prozent). Unter dem EU-Durchschnitt rangieren die Niederlande (69,0 Prozent), Schweden (65,2 Prozent), Frankreich (64,9 Prozent), Großbritannien (63,4 Prozent), Dänemark (62,0 Prozent), Österreich (55,0 Prozent) und Deutschland (51,7 Prozent). Keine Daten lagen aus Irland, Italien und Luxemburg vor.[1]

Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Das bundesdeutsche Wohnungseigentumsgesetz (WEG, seltener auch WoEigG) vom 15. März 1951 regelt im Falle einer entsprechenden formellen Teilung eines Grundstücks durch Teilungserklärung das Eigentum an den einzelnen Wohnungen oder Gebäuden (Wohnungseigentum), an nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen oder Flächen (Teileigentum) und das Gemeinschaftseigentum am gemeinsamen Gebäude oder Grundstück.[2]

Das österreichische Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vom 26. April 2002 ist ein Bundesgesetz. Es regelt die Voraussetzungen, die Begründung, den Erwerb und das Erlöschen von Wohnungseigentum, die Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers und Wohnungseigentumsbewerbers, des Wohnungseigentumsorganisators und des Verwalters, die Verwaltung der Liegenschaft, die Eigentümergemeinschaft, den Ausschluss von Wohnungseigentümern, das vorläufige Wohnungseigentum des Alleineigentümers der Liegenschaft und das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren.[2]

Unterschiede in den WEG von Österreich & Deutschland beim Zustandekommen von Mehrheitsbeschlüssen

Während in Deutschland bei Mehrheitsbeschlüssen für Vorhaben in Wohnungseigentumsanlagen Enthaltungen nicht wie NEIN-Stimmen gezählt werden, werden in der Praxis in Österreich die Enthaltungen immer wie Nein-Stimmen gewertet. Um das besser verstehen zu können, soll das in Deutschland/Österreich in der Auswirkung völlig unterschiedliche Zustandekommen von Mehrheitsbeschlüssen mit zwei Beispielen erklärt werden:

Eigentümer-Abstimmung über ein neues Tiefgaragentor, das den Zutritt von Mardern zur Tiefgarage verhindert und damit bisher zahlreiche teure Marderschäden an PKWs mit gefährlichen Folgen für die Fahrsicherheit in Zukunft verhindert Eigentümer-Abstimmung über eine gemeinsame Wasser-Entkalkungs-Anlage, die Kalkschäden an Waschmaschinen, Armaturen und Geschirrspülern in Zukunft verhindert, welche sich durch Einsparungen an Wasserenthärtern und Lebensdauerverlängerung von Geräten & Armaturen rasch amortisiert
Stimmen Nutzwertanteile Stimmen Nutzwertanteile
Ja 48% Ja 46%
Nein 14% Nein 22%
Nichtteilnahme oder Enthaltung 38% Nichtteilnahme oder Enthaltung 32%
Summe Beteiligung (JA- und NEIN-Stimmen) 62% Summe Beteiligung (JA- und NEIN-Stimmen) 68%
Summe NEIN & Enthaltungen 52% Summe NEIN & Enthaltungen 54%
Konsequenz dieser Abstimmung in einer Wohnungseigentumsanlage Konsequenz dieser Abstimmung in einer Wohnungseigentumsanlage
in Österreich in Österreich
Die Maßnahme wird NICHT durchgeführt, weil der Anteil der JA-Stimmen mit 48% kleiner als 50% ist, obwohl die Eigentümer-Beteiligung (Summe JA+NEIN) mit 62% größer als 50% war Die Maßnahme wird NICHT durchgeführt, weil der Anteil der JA-Stimmen mit 46% kleiner als 50% ist, obwohl die Eigentümer-Beteiligung (Summe JA+NEIN) mit 68% größer als 50% war
Konsequenz dieser Abstimmung in einer Wohnungseigentumsanlage Konsequenz dieser Abstimmung in einer Wohnungseigentumsanlage
in Deutschland in Deutschland
Die Maßnahme WIRD DURCHGEFÜHRT, weil der Anteil der JA-Stimmen mit 48% größer als jener der NEIN-Stimmen mit 14% ist, und die Eigentümer-Beteiligung (Summe JA+NEIN) mit 62% größer als 50% war Die Maßnahme WIRD DURCHGEFÜHRT, weil der Anteil der JA-Stimmen mit 46% größer als jener der NEIN-Stimmen mit 22% ist, und die Eigentümer-Beteiligung (Summe JA+NEIN) mit 54% größer als 50% war

Stimmenthaltung wird in Österreich immer als Nein-Stimme gewertet, weil das WEG 2002 diesbezüglich unklar ist

Die Wohnungsverwaltungen von Eigentumswohnanlagen in Österreich richten sich bei der Auswertung von solchen Eigentümerabstimmungen nach den Vorgaben des Österreichischen Verbandes der Immobilienwirtschaft (kurz ÖVI), wo die Grundlage dazu, dass Enthaltungen in Österreich wie NEIN-Stimmen gewertet werden, in Quelle [3] wie folgt angegeben wird:

„Die Stimmenmehrheit richtet sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile und nicht nach der Anzahl der Personen. Für einen Mehrheitsbeschluss ist daher die Zustimmung derjenigen Wohnungseigentümer, die mehr als die Hälfte der grundbücherlichen Anteile an der Liegenschaft inne haben, notwendig. Bei Stimmengleichheit kann jeder Wohnungseigentümer die Entscheidung des Gerichtes beantragen.[3]

Dieser Satz des ÖVI in [3] bewirkt, dass sich Enthaltungen oder Nichtteilnahmen genauso auswirken als wären es "NEIN"-Stimmen, und dass es aufgrund zunehmender Passivität vieler Wohnungseigentümer immer schwieriger wird, Mehrheitsbeschlüsse zustande zu bringen.

Im WEG 2002 §24 ist die Basis für diesen fettgedruckten Satz jedoch nicht zu finden, da dort nicht näher beschrieben ist, wie der Begriff "Mehrheit" konkret auszulegen ist, lediglich dass die Mehrheit (bezogen auf die Nutzwertanteile) entscheidet. Aus dem WEG 2002 §24 ist nicht nicht abzuleiten, dass Enthaltungen wie ein NEIN gezählt werden sollen, trotzdem werden von den Wohnungsverwaltungen, welche sich nach oben angeführtem fettgedruckten Satz der ÖVI-Internetseite [3] richten, Enthaltungen wie NEIN-Stimmen gewertet. Würden Wohnungsverwaltungen in Österreich nach dem Text des WEG 2002 §24 bzw. §29 vorgehen, so dürfte das Ergebnis der oben angeführten Beispielabstimmung nicht anders auszuwerten sein als in Deutschland, dass heißt, die abgestimmten Verbesserungsmaßnahmen müssten realisiert werden, wenn es mehr JA- als NEIN-Stimmen gibt, und wenn die Summe der JA- und NEIN-Stimmen mehr als 50% der Nutzwertanteile repräsentieren. Enthaltungen dürften nicht wie NEIN-Stimmen gewertet werden. Der fettgedruckte Satz steht ja bis zum Januar 2018 "ohne Quellenangabe" auf der ÖVI-Internetseite [3], jedoch nicht im WEG 2002.

Der Original-Text dazu im WEG 2002, wo "mehr als die Hälfte der grundbücherlichen Anteile an der Liegenschaft" als JA-Stimmen für eine Umsetzung von Maßnahmen NICHT gefordert ist:

WEG 2002 §24 (4):

„Die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer richtet sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (Kommentar: … und nicht nach dem Verhältnis der Anzahl der abgegebenen Stimmen). Bei Stimmengleichheit kann jeder Wohnungseigentümer die nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffende Entscheidung des Gerichts beantragen.“

Im WEG 2002 §24 (4) ist also nur festgelegt, dass die Stimmen von Wohnungseigentümern mit größeren Wohnungen mehr Gewicht haben als die Stimmen von Wohnungseigentümern mit kleineren Wohnungen und dass bei Eigentümerbeschlüssen eine Mehrheit gegeben sein muss. Ob dazu als Mehrheit auch ausreicht, dass mehr JA- als NEIN-Stimmen vorliegen müssen, wenn es in Summe mehr als 50% Beteiligung (Summe Ja- und NEIN-Stimmen) gibt, wird im Gesetzestext des WEG 2002 nicht näher präzisiert. Würde man das Ergebnis, so interpretieren wie seit Dezember 1988 in Deutschland, wo ja auch die "Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer" entscheidet, allerdings zählt dort eine Enthaltung oder Nichtteilnahme nicht als NEIN-Stimme, so wäre das kein Verstoß gegen den Text des WEG 2002 §24 (4), wohl aber gegen den fettgedruckten Satz [3] dessen genaue Quelle jedoch im Interet nirgends gefunden werden kann, und daher daher eigentlich auch nicht rechtsrelevant sein sollte.

Bei genauerem Nachfragen bei den Hausverwaltungen durch Eigentümer, für welche die aktuelle Praxis der Auslegung von Abstimmungen völlig unzufriedenstellend ist, wird meist statt der gewünschten Angabe einer klar nachvollziehabren Quelle für die Auslegung von Enthaltungen als NEIN-Stimmen gemäß [3] auf von Eigentümern nicht im Internet nachvollziehbare Quellen wie den "Dirnbacher Praxiskommentar zum WEG 2017" verwiesen. Sollten Leser dieser Seite doch eine genaue Quelle für die Auslegung von Enthaltungen als NEIN-Stimmen gemäß [3] finden, so wird um Zusendung dieser Quelle an den Autor dieser Seite gebeten

Stimmenthaltung wird im deutschen Wohnungseigentumsrecht nicht als Nein-Stimme gewertet

Der Bundesgerichtshof hat am 8.12.1988 [4]entschieden, dass für die Frage des Zustandekommens eines Mehrheitsbeschlusses in einer Wohnungseigentümerversammlung allein auf die Mehrheit der Zahl der abgegebenen Ja-Stimmen im Verhältnis zu den Nein-Stimmen abzustellen ist. Überwiegen die Ja-Stimmen die Nein-Stimmen, liegt ein Mehrheitsbeschluss vor; Enthaltungsstimmen sind bei der Berechnung nicht mitzuzählen.[5]

Deutschland seit 8.12.1988: nur das Verhältnis der Ja-Stimmen zu den Nein-Stimmen entscheidet über Mehrheitsbeschlüsse
Der V. Senat des BGH hat sich hier der Meinung des II. Senats zum Vereinsrecht (zu § 32 BGB) angeschlossen. Stimmenthaltungen sind also in gleicher Weise zu behandeln wie nicht abgegebene Stimmen anwesender Eigentümer. Die wohl bis 1988 in Deutschland und leider sogar noch immer 2018 in Österreich als herrschend zu bezeichnende Rechtsmeinung, dass Eigentümer, die sich der Stimmen enthalten, als Erschienene mitgezählt werden, mithin ihre Stimmenthaltung wie eine Ablehnung zu werten sei, ist damit in Deutschland seit 8.12.1988 revidiert. Abgestellt werden muss in Deutschland seit 8.12.1988 allein auf das Verhältnis der Ja-Stimmen zu den Nein-Stimmen; werden insoweit mehr Ja-Stimmen abgegeben, ist ein Mehrheitsbeschluss zustandegekommen. Einer Stimmenthaltung könne weder ein zustimmendes noch ein ablehnendes Votum entnommen werden. Würden sich Enthaltungen immer wie Nein-Stimmen auswirken, würde der objektive Erklärungswert dieses Abstimmungsverhaltens verfälscht. Wer sich der Stimme enthalte, wolle seine Unentschiedenheit bekunden, und zwar im gleichen Sinne, als wenn er der Versammlung fern geblieben wäre oder sich vor der Abstimmung entfernt hätte. Andernfalls würde ein rechtsgrundloser Abstimmungszwang postuliert. Gegenteiliges lasse sich auch nicht aus anderen Bestimmungen des WEG ableiten (auch nicht aus den Materialien zum Gesetz). Unabhängig von der Gewichtigkeit einer anstehenden Entscheidung könne nicht über eine Bewertung der Stimmenthaltung als Nein-Stimme ein mittelbarer Entscheidungszwang abgeleitet werden. Folge dieses Ergebnisses sei, dass damit positive/zustimmende Beschlüsse erleichtert würden.[5]. Link zur Entscheidung: [4]

Deutschlands Wohnungseigentümer haben im Unterschied zur Situation in Österreich Klarheit nach der deutschen Bundesgerichtshof-Klarstellung vom 8.12.1988
Damit ist diese seit langem mehr oder weniger "akademisch" diskutierte Rechtsfrage nunmehr seit Dezember 1988 in Deutschland (im Unterschied zu Österreich 2018) klarstellend entschieden. Pädagogische Wirkung dürfte diese Entscheidung sicher insoweit haben, als sich Eigentümer nunmehr häufiger zu einem Beschlussantrag zustimmend oder ablehnend und nicht unentschieden äußern dürften, um "Mehrheitsbeschlüsse einer Minderheit" zu vermeiden. Andererseits könnten allerdings auch Beschlussfassungen nachträglich bei "besserer Erkenntnis" häufiger angefochten werden, wohl auch von Eigentümern, die in der Versammlung über Enthaltung überhaupt kein zählbares Votum abgegeben haben. Negiert wurde im Übrigen nicht der rechtliche Charakter der Enthaltungsstimme als Willenserklärung im Sinne des BGB, sondern es wurde nur bei der Bewertung einer notwendigen Mehrheit für das Zustandekommen von Wohnungseigentümerbeschlüssen die Rechtsfolge festgestellt, dass solche Willenserklärungen einer Enthaltung nach objektivem Erklärungswert und wohl auch häufig nach subjektivem Willen der mit Enthaltung Stimmenden bei der notwendigen Mehrheitsberechnung ausgeklammert bleiben.[5]

Handlungsbedarf zur Anpassung des österreichischen WEG $24 (4) an das deutsche WEG bei Mehrheitsbeschlüssen

Bei den oben angeführten 2 Beispielfällen wird deutlich, dass Wohnungseigentümer durch die - wie es scheint - willkürliche Auslegung des Gesetzestextes im WEG 2002 [https://www.jusline.at/gesetz/weg/paragraf/24 §24 (4)] bzw. durch die völlige Unklarheit durch den Gesetzgeber, wie der Begriff "Mehrheit" auszulegen ist, unter Umständen Schadensfolgen zu tragen haben. Im Extremfall könnte es sogar wegen einer von einem Marder durchgebissenen Bremsleitung als Folge der Unklarheit des WEG §24(4) zu einem tödlichen Unfall kommen. Der Ausgang einer gerichtlichen Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen, weil die Hausverwaltung die mehrheitlich mit Ja abgestimmten schadensbegrenzenden Vorhaben nicht zur Ausführung gebracht hat, ist sowohl für die Wohnungseigentümer als auch für die Hausverwaltungen wegen des enormen Zeitaufwandes unzumutbar und im Ausgang auch uneinschätzbar.

Konsequenzen des "Konstruktionsfehlers" im österreichischen WEG §24
Die Konsequenz des in Österreich suboptimalen §24 im WEG 2002 ist also, dass wegen immer häufigerer Nichtteilnahme von Eigentümern bei Mehrheitsbeschlüssen das Zustandekommen wichtiger Beschlüsse im Interesse der Mehrheit der Eigentümer-Sicherheit (wie z.B. Marderschutz-Maßnahmen, Entkalkungsanlagen für Wasserleitungen, Einbau barrierefreier Lifte) oder zur Umsetzung von Maßnahmen, um die von der EU vorgegebenen CO2-Ziele zu erreichen, wie z.B. Strom-Ladesteckdosen (Wall-Boxes) auf Tiefgaragenplätzen zum Laden von Plug-In-Hybrid-Autos oder Errichtung von Photovoltaik-Anlagen auf Dächern oder Anschluss an Fernkälteleitungen behindert werden. Gründe für die Nichtteilnahme an Abstimmungen: Eigentümer, welche oft ihre Wohnungen gar nicht mehr selbst bewohnen, und zu Abstimmungen oder Diskussionen fallweise weit anreisen müssten oder eine Vertretungsvollmacht erteilen müssten, gehen davon aus, dass die relative Mehrheit der Teilnehmer an Abstimmungen ohnehin auch in ihrem Sinn entscheidet, und wissen oft gar nicht, dass Enthaltungen wie NEIN gewertet werden. Auch wichtige Sanierungsmaßnahmen zur Werterhaltung werden dadurch oft praktisch unmöglich gemacht, obwohl die relative Mehrheit der Eigentümer, welche ihre Wohnungen selbst bewohnen, klar für die Maßnahmen ist, und obwohl mehr als 50% an den Abstimmungen teilnehmen. Eigentümer, welche den Verfall ihrer Wohnanlagen nicht hinnehmen wollen, werden wegen dieses "Konstruktionsfehlers" im österreichischen WEG §24 damit gezwungen, die Wohnungen nach 30 Jahren mit Wertminderung zu verkaufen und neue Wohnungen zu kaufen. Die Verhinderung wichtiger Sanierungen in bestehenden Wohnanlagen verhindert auch wichtige thermische Sanierungsmaßnahmen und entzieht damit der Bauwirtschaft auch wichtige Aufträge, welche arbeitsplatzwirksam und konjunkturbelebend wären. Das ökologisch in Städten höchst sinnvolle Wohnmodell Eigentumswohnung wird wegen zunehmend verfallender Substanz von Gemeinschaftswohnanlagen immer mehr zu einer nicht auf Dauer funktionierenden Wohnform, und vielen Eigentümern bleibt daher oft nur als Ausweg, ein eigenes Eigenheim im Speckgürtel der Städte zu bauen, wodurch immer mehr Grünflächen versiegelt werden. Dies wiederum verstärkt die Schädigung des Mikroklimas und ist damit auch eine Mitursache für den rapid zunehmenden Umwelt-schädigenden Klimawandel.

Es ist daher auch im Sinne der Förderung der Bildung von mehr Wohnungseigentum dringend erforderlich, dass der Gesetzgeber in Österreich die aktuelle Formulierung des WEG $24 (4) in dem Sinn präzisiert, dass die Auslegung auch in Hinkunft nur so möglich ist, wie es seit 8.12.1988 gemäß [4] vom Bundesgerichtshof in Deutschland geregelt wurde.

Für die Auslegung des Mehrheitsbegriffes in Österreich im Geltungsbereich des WEG 2002 gehen die Diskussionen auch in Richtung einer Auslegung wie in Deutschland, siehe Diskussion: Mehrheit der Hausgemeinschaft? bereits im Jahr 2004, wonach die relative Mehrheit der mit Ja/Nein Abstimmenden dann entscheidet, wenn sich insgesamt mehr als 50% mit Ja oder mit Nein äußern.

WEG 2002 §24 (4) (Stand Januar 2018):

„Die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer richtet sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (Kommentar: … und nicht nach dem Verhältnis der Anzahl der abgegebenen Stimmen). Bei Stimmengleichheit kann jeder Wohnungseigentümer die nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffende Entscheidung des Gerichts beantragen.“

Die ÖVP-FPÖ-Regierung geführt von Bundeskanzler Sebastian Kurz und Vizekanzler H.C. Strache wird gebeten, den WEG §24 (4) im Sinne der Beseitigung von Erschwernissen für Wohnungseigentümer wie folgt neu zu formulieren:

WEG 2002 §24 (4) (Verbesserte Fassung, angelehnt an die in Deutschland seit 8.12.1988 gültige Regelung [4] ):

„Die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer richtet sich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile und nicht (nur) nach dem Verhältnis der Anzahl der abgegebenen Stimmen. Bei der Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung ist die Mehrheit nur nach der Zahl der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen zu berechnen, Enthaltungen sind nicht mitzuzählen und daher nicht wie NEIN-Stimmen zu bewerten. Überwiegen die Ja-Stimmen gegenüber den Nein-Stimmen und ist die Mehrheit der Nutzwertanteile, also mehr als 50% aller Nutzwertanteile, an der Entscheidung egal ob mit Ja, Nein oder Enthaltung beteiligt, so liegt ein Mehrheitsbeschluss vor. Bei Stimmengleichheit der Ja- und NEIN-Stimmen kann jeder Wohnungseigentümer die nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffende Entscheidung des Gerichts beantragen.“

GdW tritt für Anpassung des österreichischen WEG $24 (4) an das deutsche WEG bei Mehrheitsbeschlüssen ein (Okt.18)

Der Verein „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ (GdW) mit Sitz in 1140 Wien, Kampfstraße 20 hat als Vereinszweck die Wahrung von Wohnungseigentümerinteressen nach der Art eines parteiungebundenen Schutzverbandes für ganz Österreich.

Im Infoblatt 3/2018 vom 23. Oktober 2018 tritt GdW wie folgt für eine Änderung des österreichischen WEG $24 (4) ein:

„Die ersten Verhandlungsrunden zum neuen Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), das im Herbst 2018 angegangen werden soll, laufen. Das ist wiederum eng an das Mietrecht gekoppelt, das ebenfalls reformiert werden soll …“. Sohin stellt sich für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdW) und daher hunderttausende selbst nutzende (in ihren Eigentums- wohnungen wohnende) Wohnungs- eigentümer die Frage, ob das für nicht vermietende Wohnungseigentümer doch auch sehr einschlägige Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) ignoriert wird, weil nur zum Mietrecht Äußerungen getätigt werden. Denn gerade diese selbst nutzenden (in ihren Eigentumswohnungen wohnenden) Wohnungseigentümer, die nicht vermieten, sollte diese aktuelle Bundesregierung nicht ignorieren (die nächste Nationalratswahl kommt bestimmt).[6]

Da bekannt ist, dass es durch Beschlussanfechtungen oft zu sehr langwierigen Verfahren kommt und manchmal auch wegen Beschlussanfechtung unwirtschaftlich vorgegangen wird, erstattet die GdW den nachstehenden Vorschlag zur Erleichterung der Beschlussfassung, falls die Reform des Wohnrechts vor den Bestimmungen zur Beschlussfassung nicht Halt machen will:[6]

Denkbar wäre eine Abänderung der Regelung insofern, dass für das Zustandekommen eines Beschlusses die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (gerechnet nach Anteilen) für das Zustandekommen eines Beschlusses ausreichend ist. Diese Erleichterung muss aber von entsprechenden Einschränkungen begleitet werden, um nicht leichtfertige und einander widersprechende Beschlüsse zu produzieren. Für ein Zustandekommen eines Beschlusses müsste eine Beteiligung an der Beschlussfassung von mindestens 50 % der Anteile vorliegen. Sollte ein Mehrheitseigentümer vorhanden sein bzw. ein einzelner Miteigentümer mehr als 25 % der Anteile haben, müssen die entsprechenden Minderheitsrechte, wie diese derzeit für den Fall eines Dominators gelten, zur Anwendung kommen.[6]

Mit Erleichterung der Beschlussfassung sind gleichzeitig die Anforderung an die Informationsintensität vor Beschlussfassung und die Formalkriterien für die Wirksamkeit von Beschlüssen zu verschärfen. Wenn der Verwalter auf eine Beschlussfassung hinwirkt, so ist es erforderlich, dass der Verwalter auch die wirtschaftlichen Begleitumstände bekannt gibt. Ähnlich wie in der Vorausschau wäre dann eine Angabe der Kostenschätzung und der Angabe der Folgekosten und der Finanzierungsmöglichkeiten darzustellen und auch klarzulegen, welche anderen Arbeiten in absehbarer Zeit erforderlich werden und über die laufende Instandhaltung hinausgehen. Diese Kostenschätzung müsste auch auf die einzelnen Gewerke abstellen und nicht nur Gesamtkosten angeben. Wenn nicht der Verwalter, sondern ein Wohnungseigentümer auf die Abstimmung hinwirkt, könnten diese Informationserfordernisse abgemildert werden. In das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) ist eine Verpflichtung aufzunehmen, dass das Zustandekommen eines Beschlusses binnen eines Monats nach Ende der Abstimmungsfrist kundzumachen ist, widrigenfalls der Beschluss unwirksam wird. Weiters ist gesetzlich zu verankern, dass der Beschluss bei der Verlautbarung ausdrücklich als solcher zu bezeichnen ist. Derzeit kommt es immer wieder vor, dass in Protokollen zu Eigentümerversammlungen Formulierungen gewählt werden, aus denen nicht klar ist, ob es zur Abstimmung gekommen ist und ein Beschluss gefasst wurde, der angefochten werden kann/muss oder nicht. Sind die Formerfordernisse nicht erfüllt, hat der Beschluss gem. § 24 WEG 2002 anfechtbar / unwirksam zu sein. Um eine Beschlussfassung auch durch Mit und Wohnungseigentümer zu erleichtern, ist im WEG 2002 klarzustellen, dass der Verwalter verpflichtet ist, auf Verlangen die Kontaktdaten der Miteigentümer herauszugeben, um Kontaktaufnahmen zwischen den Mit und Wohnungseigentümern zu erleichtern. Datenschutzrechtliche Erwägungen sprechen nicht dagegen, weil die Mit und Wohnungseigentümer in der Eigentümergemeinschaft in einer juristischen Person mit Teilrechtsfähigkeit verbunden sind und gemeinsame Haftungen bestehen. Innerhalb einer juristischen Person geht der Datenschutz nicht so weit, dass die Kontaktdaten der Mitgesellschafter geheim gehalten werden. Die in den Grundbuchsauszügen enthaltenen Adressen sind meist veraltet und nicht zur Kontaktaufnahme geeignet. Insbesondere hat die Verpflichtung des Verwalters zur Bekanntgabe der Daten auch die E-Mail-Adressen der Mit und Wohnungseigentümer zu umfassen, um die Informationsaufnahme zeitgemäß gestalten zu können. Keinesfalls darf aber diese Verpflichtung auf die Herausgabe der E-Mail-Adressen beschränkt sein. Die Probleme der Verifizierung von E-Mail-Adressen kann als hinreichend bekannt vorausgesetzt werden. Daneben besteht noch die Problematik, dass E-Mails in allfälligen Spamfiltern landen könnten. Korrespondierend zur Verpflichtung des Verwalters zur Bekanntgabe der Adressen, ist auch eine Verpflichtung der Mit und Wohnungseigentümer einzuführen, dem Verwalter die aktuellen Kontaktdaten zu übermitteln und diese auch aktuell zu halten. Sollte ein Mit und Wohnungseigentümer dieser Verpflichtung nicht nachkommen, hat dessen Nichtverständigung kein Grund zur Anfechtung des Beschlusses aus formalen Gründen zu sein. In der Praxis passiert es, dass Mit und Wohnungseigentümer an unbekannte Adressen verziehen bzw. im Ausland aufhältig sind, was die Beschlussfassung nach den derzeitigen Bestimmungen immer anfechtbar macht. An dieser Stelle sei angeregt, eine Regelung hinsichtlich der Verlassenschaften aufzunehmen, weil es bei langwierigen Verlassenschaftsverfahren für die übrigen Mit und Wohnungseigentümer und auch für den Verwalter schwer zumutbar ist, über den Verfahrensstand und einen allfälligen Vertreter der Verlassenschaft informiert zu sein und zu bleiben. Die bereitgestellte Information über den Beschlussgegenstand muss einerseits für den Laien verständlich sein und nicht hochtechnisiert, andererseits aber für technisch Versierte weitere Informationen enthalten. [6]

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Alle Gesetze vor 2000 sollen mit der Bevölkerung entrümpelt werden


Konkrete Verwaltungsreform-Umsetzungsprojekte

Reformminister Moser will unzeitgemäße Gesetze mit Online-Portal überprüfen/entrümpeln (7.1.2018)

ORF2 Teletext am Sonntag, 7.1.2018 17:35: "Gesetze entrümpeln" in der Praxis

„Der gesamte Bestand an Bundesgesetzen soll überprüft und entrümpelt werden - diese "Deregulierungsoffensive" soll heuer starten. Zuständig dafür ist Justiz- und Reformminister Moser. Er will alle Gesetze vor der Zeit des 1.1.2000 zunächst außer Kraft setzen - außer die, die die Ministerien ausdrücklich festlegen. Die Vorschriften werden dann nach Verzichtbarem durchforstet. Die Bevölkerung soll dabei mitmachen und über ein Online-Portal mögliche Unsinnigkeiten oder nicht mehr zeitgemäße Regelungen melden.“

Beispiele für weitere Gesetze außer dem Wohnungseigentumsgesetz, welche dringend eine Sanierung oder Verbesserung benötigen, sind auf folgender Seite angeführt:
Online-Portal: Reformminister Moser will unzeitgemäße Gesetze überprüfen/entrümpeln (7.1.2018)

Nutzung erneuerbarer Energien

Ökostromnovelle 2017: Photovoltaik für Mehrfamilienhäuser wird einfacher und wirtschaftlicher

Der österreichische Nationalrat hat Ende Juni 2017 einstimmig die lange verhandelte, sogenannte kleine Ökostromnovelle beschlossen. Die Regierungsparteien einigten sich nicht nur auf eine Änderung des Ökostromgesetzes, sondern auf ein ganzes Paket an Änderungen für verschiedene Gesetze (Ökostrom-Novellenpaket). Während durch die Novelle des Ökostromgesetzes hauptsächlich weitere Geldmittel für bestimmte Technologien (Wind, Kleinwasserkraft, Biogas) zur Verfügung gestellt werden, bringt die Novelle des Elektrizitäts- Wirtschafts- und Organisationsgesetz (ElWOG) auch eine Änderung im Bereich von Photovoltaikanlagen.[7]

Gesetzesnovelle bringt wirtschaftlichere Nutzung in Mehrfamilienhäusern mit Errichtungsvertrag
Die Gesetzesnovelle vereinfacht die Nutzung von Photovoltaikanlagen auf Mehrfamilienhäusern. Bei Mehrfamilienhäusern bestand bisher das Problem, dass die im Haus lebenden Parteien die Anlage aus wirtschaftlicher Sicht nur begrenzt gemeinschaftlich betreiben konnten. Nun wird aus elektrizitätsrechtlicher Sicht ein vereinfachtes Modell eingeführt, sodass der in der gemeinschaftlichen Erzeugungsanlage erzeugte Strom ohne zusätzliche Wechselrichter oder Leitungen von den einzelnen Parteien genutzt werden kann. Hierfür ist ein Errichtungsvertrag notwendig dessen genaue Bestandteile im Gesetz geregelt werden. Durch die Gesetzesänderung wird die Nutzung auf Mehrfamilienhäusern nicht nur einfacher, sondern auch wirtschaftlicher. Da der auf dem Dach selbst erzeugte Strom von den einzelnen Parteien direkt verbraucht werden kann, spart man sich Netzgebühren und Steuern die anfallen würden, wenn man den Strom aus dem Netz bezieht.[7]

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Mehrparteienhaus mit eigenem Strom, Quelle: ORF2-Teletext, Samstag 5.Mai 2018

Abrechnung des PV-Stroms je Wohnung & je Viertelstunde durch den Netzbetreiber
Besonders wichtig ist hierbei die Abrechnung durch den Netzbetreiber. Es muss sichergestellt werden dass der Strom aus der Photovoltaikanlage auf dem Dach, auch tatsächlich als selbst erzeugter Strom angerechnet wird. Hierfür muss der Strom aus der Photovoltaikanlage von der normalen Stromrechnung abgezogen werden. Der Netzbetreiber misst dafür viertelstündlich den erzeugten Strom. Wird der Strom von den einzelnen Parteien selbst verbraucht, wird er nicht vom Stromlieferanten in Rechnung gestellt. Bleibt Strom übrig der nicht vom Wohnhaus verbraucht wird, wird dieser an einen Stromlieferanten verkauft.[7]

Photovoltaik bis 2017 nur für Stiegen, nun auch für (neue) Wohnungen möglich

Solarstrom vom eigenen Dach ist nicht mehr nur Einfamilienhäusern vorbehalten, sondern zieht auch in die Städte ein. Mit der jüngsten Novelle des Ökostromgesetzes können nun die Bewohner von Mehrparteienhäusern Strom aus eigenen Photovoltaik-Anlagen verbrauchen und auch verkaufen. Interessant dürften solche PV-Anlagen zunächst vor allem bei neuen Bauten sein.[8]

Photovoltaik bis 2017 nur für Stiegen, nicht für Wohnungen Ein paar Monate nach der Ökostromnovelle im Juni 2017 könnte es bereits die ersten dieser Solarkraftwerke geben. Bis Juni 2017 konnte Solarenergie in Mehrfamilienhäusern nur für Gemeinschaftsanlagen, wie etwa das Licht im Stiegenhaus oder den Aufzug, verwendet, nicht aber in den Wohnungen selbst verbraucht werden. Stromnetzbetreiber und die Energieregulierungsbehörde E-Control stellen bereits im Oktober 2017 vermehrtes Interesse an den neuen Möglichkeiten fest.[8]

Gemeinschafts-PV-Anlage im Mehrfamilienwohnbau erfordert Adaptierung von Wohnungseigentumsverträgen

„Die Errichtung solcher Anlagen kann nun sehr schnell gehen“, sagte E-Control-Vorstand Wolfgang Urbantschitsch zur APA. Die neuen Regelungen könnten für Bauvorhaben, die gerade in Umsetzung sind, interessant sein – „wenn die Möglichkeit besteht und es der Baufortschritt zulässt“. Es könne sein, dass in ein paar Monaten die ersten Kunden eine Anlage haben.[8]

Nachträglicher Einbau von Gemeinschafts-PV-Anlagen ist technisch und wegen Adaptierung von Wohnungseigentumsverträgen kompliziert
Bei neu errichteten Bauten wird eine Gemeinschaftsanlage jedenfalls leichter realisierbar sein als bei bereits bestehenden Häusern, sind sich Experten einig. Das reicht von der Technik bis hin zu den rechtlichen Themen, die beispielsweise in Wohnungseigentumsverträgen von vorneherein hineingeschrieben werden könnten. „Beim Neubau ist es viel einfacher“, ist Urbantschitsch überzeugt. (APA)[8]

Wien Energie: erste Gemeinschafts-Photovoltaikanlage für Mehrparteienhaus (Mai 2018)

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Michael Strebl, Geschäftsführer Wien Energie, und Michael Gehbauer, Geschäftsführer WBV-GPA,
gemeinsam mit einem Bewohner der Lavaterstraße,
von links -> rechts: Michael Strebl, Karl Reisinger, Michael Gehbauer; Quelle/CopyRight: Wien Energie/FOTObyHOFER[9]


Laut APA-Pressetext vom 4. Mai 2018 errichtet Wien Energie die erste Gemeinschafts-Photovoltaikanlage für ein Mehrparteienhaus – 1.000 Wienerinnen und Wiener sollen bis Ende 2018 bereits Solarstrom vom eigenen Dach nutzen. Eine Gemeinschafts-Photovoltaik-Anlage lohnt sich aus unserer Sicht auf bis zu 10 Prozent dieser Mehrfamilienhäuser. Das sind bereits bestehende Wohnhäuser, wie Gemeindebauten, Genossenschaftsanlagen oder klassische Zinshäuser, aber natürlich bieten vor allem Neubauten entsprechend hohes Potential“, so so Michael Strebl, Geschäftsführer Wien Energie. Die Sonne macht die Dächer zu Kraftwerken – mitten in der Stadt! Die Möglichkeit, Solarstrom unter den Hausparteien aufzuteilen, eröffnet uns ganz neue Geschäftsmodelle, mit denen wir den Photovoltaik-Ausbau in Wien enorm voranbringen werden“, so Michael Strebl. „Am 4. Mai 2018 präsentieren wir die erste Gemeinschafts-Solaranlage in Wien. Bis zum Jahresende 2018 möchten wir 1.000 Wienerinnen und Wiener mit hausgemachtem Sonnenstrom versorgen Ich freue mich, dass wir gemeinsam mit Wien Energie die erste Wohnhaussolaranlage zur Versorgung mit Strom auf einem Objekt der WBV-GPA, für die dort wohnenden Mieterinnen und Mieter, errichten konnten. Diese Innovation ist eine Aufwertung für unsere Immobilie und ein attraktives Angebot für unsere Kundinnen und Kunden“, so Michael Gehbauer, Geschäftsführer der WBV-GPA. „Mehr als die Hälfte aller Bewohnerinnen und Bewohner hier in der Lavaterstraße macht bereits mit. Das zeigt das hohe Interesse, das es an dem Thema Sonnenstrom vom eigenen Hausdach gibt. Wien Energie bietet hier ein attraktives Komplettangebot, das es Hauseigentümern ganz einfach ermöglicht, ihren Bewohnerinnen und Bewohnern eigenen Sonnenstrom anzubieten“, so Strebl. „Wir sind mit allen relevanten Baugenossenschaften und Wohnbauträgern im Gespräch und werden in den nächsten Monaten weitere Projekte präsentieren.[9]

Bis 2017 durfte PV-Strom in Mehrparteien-Wohnhäusern nicht in den Wohnungen verwendet werden
Wien Energie nimmt den Ausbau von Photovoltaik-Anlagen in Wien mit ersten Projekten in Angriff. In Zusammenarbeit mit der Wohnbauvereinigung für Privatangestellte (WBV-GPA) errichtet Wien Energie laut APA-OTS Veröffentlichung vom 4. Mai 2018 in der Donaustadt die erste Gemeinschafts-Photovoltaikanlage der Stadt. 38 Haushalte in der Lavaterstraße nutzen bald Sonnenstrom direkt vom eigenen Dach. Möglich wird dieses neue Modell durch die Ökostrom-Novelle aus dem vergangenen Jahr 2017. "„Die Sonne macht die Dächer zu Kraftwerken – mitten in der Stadt! Die Möglichkeit, Solarstrom unter den Hausparteien aufzuteilen, eröffnet uns ganz neue Geschäftsmodelle, mit denen wir den Photovoltaik-Ausbau in Wien enorm voranbringen werden“, so Michael Strebl, Geschäftsführer Wien Energie. Dass es bisher kaum Photovoltaikanlagen auf Mehrparteienhäusern gibt, war weniger ein technisches, sondern ein rechtliches Thema. Bisher durfte der Sonnenstrom in Wohnhäusern mit mehreren Parteien nur für Gemeinschaftsflächen wie das Stiegenhaus oder Liftbetrieb, nicht aber in den Wohnungen selbst verwendet werden.[9]

"„Ich freue mich, dass wir gemeinsam mit Wien Energie die erste Wohnhaussolaranlage zur Versorgung mit Strom auf einem Objekt der WBV-GPA, für die dort wohnenden Mieterinnen und Mieter, errichten konnten. Diese Innovation ist eine Aufwertung für unsere Immobilie und ein attraktives Angebot für unsere Kundinnen und Kunden“, so Michael Gehbauer, Geschäftsführer der WBV-GPA. „Mehr als die Hälfte aller Bewohnerinnen und Bewohner hier in der Lavaterstraße macht bereits mit. Das zeigt das hohe Interesse, das es an dem Thema Sonnenstrom vom eigenen Hausdach gibt.“"[9]

Sonne tanken auf 400 Quadratmetern aus Photovoltaik-Anlage am Hausdach in der Lavaterstraße in Wien ab Herbst 2018
400 Quadratmeter Dachfläche wird die Photovoltaik-Anlage am Hausdach in der Lavaterstraße messen und damit rund 60.000 Kilowattstunden Solarstrom im Jahr erzeugen. Die Anlage ist dabei so dimensioniert, dass ein Teil des erzeugten Solarstroms am Standort verbraucht wird, der Überschussstrom wird in das Netz eingespeist. Bei normalem Verbrauchsverhalten kann jeder teilnehmende Haushalt rund 30 Prozent seines Jahresstrombedarfs vom eigenen Hausdach abdecken. In der Lavaterstraße investiert Wien Energie knapp 80.000 Euro. Die Inbetriebnahme ist für Herbst 2018 geplant.[9]

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Das Gebäude Lavaterstraße 5, Quelle & CopyRight: Wien Energie/FOTObyHOFER[9]


Photovoltaik im Mehrparteienhaus mit attraktivem Komplettangebot von Wien Energie
Wien Energie plant, errichtet und wartet die Anlage übernimmt auch die Aufteilung des Stroms auf die einzelnen Parteien und die Abrechnung. Voraussetzung sind neben der passenden Ausrichtung und Größe des Dachs auch Smart Meter oder vergleichbare Strom-Messgeräte für die dynamische Aufteilung des Stroms.

"„Wien Energie bietet hier ein attraktives Komplettangebot, das es Hauseigentümern ganz einfach ermöglicht, ihren Bewohnerinnen und Bewohnern eigenen Sonnenstrom anzubieten“, so Strebl. „Wir sind mit allen relevanten Baugenossenschaften und Wohnbauträgern im Gespräch und werden in den nächsten Monaten weitere Projekte präsentieren.“"[9]

Keine Fixkosten für Bewohnerinnen und Bewohner
Für die Mieterinnen und Mieter fallen weder Investitions- noch laufende Fixkosten an. Der lokal erzeugte Sonnenstrom wird den Bewohnerinnen und Bewohnern als Tarif angeboten und ist durch den teilweisen Wegfall von Netzgebühren und Abgaben günstig. Der Preis liegt bei 10,9 Cent/kWh bzw. bei 9,9 Cent/kWh für Wien Energie-Kundinnen und –Kunden, dazu kommt lediglich ein Mess-Entgelt von 50 Cent pro Monat. Es gibt keine Grundgebühr. Der Tarif ist somit auch für Berufstätige geeignet, die untertags, wenn viel Sonne scheint, weniger Solarstrom verbrauchen.

In Wien sind 6.800 bestehende Mehrparteienhäuser (10%) für Gemeinschaftsanlagen geeignet
Theoretisch ist jede mit Sonne bestrahlte Fläche für Photovoltaik nutzbar. In der Praxis jedoch nur Flächen, die zu vertretbaren Kosten für Solarstrom genutzt werden können. Laut Statistik Austria gab es 2011 in Wien rund 154.000 Wohnhäuser. Davon sind rund 68.000 Mehrfamilienhäuser.

"„Eine Gemeinschafts-Photovoltaik-Anlage lohnt sich aus unserer Sicht auf bis zu 10 Prozent dieser Mehrfamilienhäuser. Das sind bereits bestehende Wohnhäuser, wie Gemeindebauten, Genossenschaftsanlagen oder klassische Zinshäuser, aber natürlich bieten vor allem Neubauten entsprechend hohes Potential“, so Strebl."[9]

Wien Energie investiert von 2018 bis 2023 100 Millionen Euro für Sonnenenergie
Wien Energie ist Österreichs größter Solar-Anlagen-Betreiber und hat aktuell 120 Photovoltaik-Anlagen in Betrieb. Alleine in den nächsten fünf Jahren investiert Wien Energie rund 100 Millionen Euro in den Ausbau von Photovoltaikflächen. Bis zum Jahr 2030 plant Wien Energie eine zusätzliche installierte Photovoltaik-Leistung von 600 Megawatt. Das entspricht einer Fläche von rund 1.300 Fußballfeldern oder rund zehnmal dem Bezirk Wien-Mariahilf. Neben dem neuen Produkt für Mehrparteienhäuser ist österreichweit auch der Ausbau der Solarstromerzeugung mit Unternehmen und Gemeinden geplant – etwa auf Wirtschaftsgebäuden oder Grünflächen.[9]

Weitere Informationen

Einzelnachweise

  1. 1,0 1,1 1,2 Österreicher beim Wohnungseigentum an vorletzter Stelle in EU, Die Presse (APA), 2.11.2017, abgerufen im November 2017
  2. 2,0 2,1 Wikipedia: Wohnungseigentumsgesetz, abgerufen am 4. Januar 2018
  3. 3,0 3,1 3,2 3,3 3,4 3,5 3,6 3,7 Beschlüsse und Abstimmung der Eigentümergemeinschaft, Österreichischer Verband der Immobilienwirtschaft (kurz ÖVI), abgerufen 2017
  4. 4,0 4,1 4,2 4,3 Bundesgerichtshof Beschl. v. 08.12.1988, Az.: V ZB 3/88, Bei der Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung ist die Mehrheit nur nach der Zahl der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen zu berechnen, Enthaltungen sind nicht mitzuzählen (im Anschluß an BGHZ 83, 35 BGH 25.01.1982 - II ZR 164/81), https://www.jurion.de, abgerufen 2017
  5. 5,0 5,1 5,2 Wertung von Stimmen in der Eigentümerversammlung, § 25 WEG, § 32 BGB, Stimmenthaltung wird im deutschen Wohnungseigentumsrecht nicht als Nein-Stimme gewertet, Haufe-Lexware GmbH & Co. KG 79111 Freiburg, abgerufen 2017
  6. 6,0 6,1 6,2 6,3 Größere Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes im Herbst/Winter 2018/2019?, GdW-Infoblatt 3/2018 vom 23. Oktober 2018, PDF-Datei mit 3 Seiten,
    von der „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ (GdW)] mit Sitz in 1140 Wien, Kampfstraße 20, abgerufen am 24.11.2018
  7. 7,0 7,1 7,2 Ökostromnovelle: Photovoltaik für Mehrfamilienhäuser wird einfacher und wirtschaftlicher, e-control.at, Newsletter 2/2017
  8. 8,0 8,1 8,2 8,3 Ökostromnovelle: Warum sich PV-Anlagen für Mehrparteienhäuser lohnen, sparkasse.at, 30. Okt. 2017
  9. 9,0 9,1 9,2 9,3 9,4 9,5 9,6 9,7 9,8 Hausgemachter Sonnenstrom aus Wien, Veröffentlichung von Wien Energie auf APA-OTS, Fr. 4. Mai 2018

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